注文住宅の土地の探し方と契約までの流れを解説！見つからないときの対処法も

マイホームを建てるには、まず土地が必要。
親などから土地を受け継いでいる場合を除いて、
多くの人はまず「土地探し」から始まると思います。

でも、土地の探し方って、何が良くて何が悪いのか正直見分けづらい。。
そこで今回は、注文住宅の土地の探し方や、契約までの流れ、
見つからない時の対処法まで、まるっと解説していきます！

【注文住宅】土地の探し方の基礎知識

土地探しを始めると、意外と専門用語が多くてびっくりすると思います。

知識のないまま土地を選んでしまうと、最悪の場合、
希望している家が建てられない土地になってしまっている可能性も・・・。

そこで、注文住宅の土地の探し方の前に、
まずは最低限必要な基礎知識を紹介させてください。

用途地域

用途地域とはエリアごとに「土地の利用方法」を定めるもので、
この分類によって、建物の使用用途や高さなどが制限されます。
具体的には、以下のような分類になっています。

用途地域	それぞれの目的・建てられる建物の種類
第一種低層住居専用地域	低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所を兼ねた住宅、小中学校などが建てられます。
第二種低層住居専用地域	主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150平米までの一定のお店などが建てられます。
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅のための地域です。病院、大学、500平米までの一定のお店などが建てられます。
第二種中高層住居専用地域	主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500平米までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。
第一種住居地域	住居の環境を守るための地域です。3,000平米までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。
第二種住居地域	主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。
準住居地域	道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
田園住居地域	農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。住宅に加え、農産物の直売所などが建てられます。
近隣商業地域	まわりの住民が日用品の買い物などをするための地域です。住宅や店舗のほかに、小規模の工場も建てられます。
商業地域	銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。
準工業地域	主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。
工業地域	どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
工業専用地域	工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

「制限」と聞くとデメリットが多いように感じますが、実はメリットもあります。

例えば、第一種低層住居専用地域の場合、
同じ地域内に営業用倉庫やカラオケボックスなど、
大きな音の出る可能性のある建物は立ちません。
そのため、落ち着いた雰囲気の住宅街を好む方には、むしろ良いエリアと言えますね。

地目

地目は、その土地の現状や使用目的などによって、その種類を示すためにつけられた分類名のこと。
全部で23区分ありますが、注文住宅の土地探しで目にするのは主に以下の5つです。

宅地	建物の敷地およびその維持、もしくは効用を果たすために必要な土地
田	農耕地で用水を利用して耕作する土地
畑	農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
山林	耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
雑種地	どの地目にもあてはまらない土地

通常、家を建てるときは地目が「宅地」となっている土地を探しますが、
中には地目が「畑」や「雑種地」などになっている場合もあります。

その場合、地目を宅地に変更するために「地目変更」や「農地転用」の手続きが必要となり、
手続きを専門家に依頼する場合は、別途7万円〜10万円程度の追加費用がかかってしまいます。

建ぺい率

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合を示していて、
土地ごとに割合が決められています。

同じ敷地面積の土地でも、
建ぺい率が変われば建てられる建物の広さも変わってしまうので、
注文住宅の土地を探す際は特に重要な項目になります！

ちなみに、カーポートや倉庫を置く予定がある場合、
設置方法によっては建ぺい率の建築面積に含めなければいけないことも多いので、注意しましょう。

容積率

容積率は、敷地面積に対する延床面積（＝建物の全ての階の床面積の合計値）の割合です。

建ぺい率は建物自体の広さを決めるための判断軸だったのに対して、
容積率は何階建てまで建てられるかの判断軸になります。
特に、3階建て以上のお家を目指している場合、
容積率によっては床面積の調整が必要なこともあるので注意してください。

注文住宅の土地の探し方は4つ

注文住宅の土地の探し方は、大きく分けて4つの方法があります。

1つ目の「インターネットで探す」は、すでに行ったことのある方も多いのではないでしょうか。
たくさんの情報を一気に見られるメリットはありますが、様々な理由であえてインターネット上に載せない物件もあるので、ネットだけで探すのではなく、他の方法でも併行して調べる方がおすすめです◎

土地の探し方は「ハウスメーカーに頼む」がおすすめな理由

注文住宅の土地の探し方のうち、一番おすすめなのは
「ハウスメーカーや工務店に依頼して探してもらう」です。
その理由は次の4つ。

• 土地と建物の予算を総合的に判断してくれる
• 建てたい家に合った土地を提案してくれる
• ハウスメーカー・工務店が独自に所有している土地もある
• 周辺の住宅の情報から地盤の強さを予測できる

それぞれ詳しくご説明します！

土地と建物の予算を総合的に判断してくれる

土地と建物を別々に購入する場合、家づくりにかける全体の費用は自分で管理しなければいけません。
ハウスメーカーが決まる前に土地を契約してしまうと、
イメージ通りの家に仕上げるには大幅な予算オーバーになる可能性も。

対して、土地探しからハウスメーカーに依頼した場合、
「建物にどのくらいかかるか」を把握した上で土地を探してもらえるので、予算のズレが少なくてすみます◎

建てたい家に合った土地を提案してくれる

希望している間取りや階数が決まれば、必要な坪数を出してもらえるので、
建てたい家の大きさに見合った土地を探しやすくなります。

また、土地の契約前に、その土地に合わせた間取り図や見積もりを出してもらうことができるので、
安心感を持って土地の契約ができるようになります。

ハウスメーカー・工務店が独自に所有している土地もある

地域密着型のハウスメーカーや工務店では、自社保有の土地を紹介してもらえることもあります。

自社保有の土地の場合、「そのメーカーで建物の契約をしないと売ってもらえない土地」
であることがほとんどなので、競合が少なく、他の土地に比べてゆっくり検討しやすいのでおすすめ◎

また、タイミングによっては、自社保有の土地のうち、
まだ市場に出していない公開直前の土地の情報も優先的に教えてもらえることもあります。

周辺の住宅の情報から地盤の強さを予測できる

土地の地盤調査は、基本的に土地の契約後に行うもの。
そのため、地盤補強が必要なのか、どの程度の工事が必要なのかは、
実際に契約してから初めて分かることが多いです。

ですが、大手ハウスメーカーなど、その土地の近辺に同じメーカーでお家を建てたお客様がいる場合、
その時の地盤調査の内容をもとに、地盤補強の必要性をある程度予測することが可能になります。

もちろん、地盤補強の必要性は色々な基準で判断されるため、
周りの家と全く同じという保証はないですが、少しでも事前に予測ができるのは安心ですね。

注文住宅の土地探し〜契約までの流れ

それでは、ハウスメーカーに土地の提案まで依頼した場合の、土地探し〜契約までの流れを見てみましょう！

注文住宅の土地の探し方で気をつけること

土地探しにはいくつか気をつけるべきポイントがあります。

なるべく現地まで確認しに行く

可能な限り、現地まで足を運んで確認に行きましょう！

販売図面だけでは周辺の環境を完全に読み取ることはできません。
交通量が多く、夜遅くまで頻繁に車が通ったり、駅までの道が急な坂道になっていたり、
住んでみて「こんなはずじゃなかった」とならないように、
できれば日中と夜の周辺環境をチェックできると良いですね。

100%の土地はほぼ出てこない

土地探しにおいて、希望を100%叶えた土地はほぼ出てきません。

希望の60%が叶えられそうであれば及第点として、良い土地を求めすぎないようにすることも大切です。
最初に決めた土地選びの条件をもとに、○×表などを作って比較するのも良いですね。

「何も感じない」は意外といい土地

土地の場合、物件のように「実際に見てみたらビビッときた！」という経験はあまりありません。

実際に訪れてみて気になるところも特になく、
「ふーん」という感じで何も思わない土地であれば、
あとは建物の完成度を高めて良い方向に進むだけなので、結果的に良い土地ということになります◎

希望の土地が見つからない時は？

土地はご縁ものなので、たくさん探し回ってもいい土地が見つからないこともあります。
そんな時は、次の3つを検討してみてください。

エリアを変えてみる

子どもの学区などに縛られないのであれば、いっそのことエリアを変えてみるという選択肢はいかがでしょうか。
エリアによっては最寄駅を少し変えることで、新しい土地が見つかることもありますよ。

期限を決めて待ってみる

希望の引越し時期までに余裕があるのであれば、無理にその時ある土地で決め切ろうとせず、少し待ってみるのもひとつの手です。

ただし、待ったからといって必ずしも希望の土地が出てくるわけではないので、期限を決めつつ、及第点をつけられそうな土地があれば、積極的に検討を進めていきましょう！

また、待っている期間は長くても3ヶ月以内を目安にすると良さそうです。

まとめ

注文住宅の土地探しは、ハウスメーカーと協力しながら進めるのが効率的。
ハウスメーカーに土地探しを依頼することで、以下のようなメリットがあります。

• 土地と建物の予算を総合的に判断してくれる
• 建てたい家に合った土地を提案してくれる
• ハウスメーカー・工務店が独自に所有している土地もある
• 周辺の住宅の情報から地盤の強さを予測できる

また、土地の用途地域や建ぺい率、容積率など、家の構造自体に影響を与えそうな部分については、
自分自身でも必ずチェックするようにしてくださいね◎

みなさんが希望の土地に出会えることを願っています！